ที่อยู่อาศัยบูมรับ EEC ‘การเคหะฯ’ ลุยเปิด PPP พัฒนาเมืองใหม่ รองรับแหล่งงานขนาดใหญ่

อัปเดตล่าสุด 28 ธ.ค. 2562

ในขณะที่ EEC กำลังขับเคลื่อนอย่างต่อเนื่อง หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ได้มีการเตรียมการรับมือเป็นอย่างดี คือการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ดีและมีคุณภาพ เพื่อรองรับจำนวนประชากรที่จะเพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ 3 จังหวัด อันเนื่องมาจากการเคลื่อนย้ายแรงงานจำนวนมาก การเคหะแห่งชาติ จึงเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย รองรับการพัฒนาในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยดังกล่าว โดยเฉพาะแรงงานผู้มีรายได้น้อยที่จะได้รับอานิสงส์จากการพัฒนา EEC

เมื่อเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ อย่างสมบูรณ์แบบ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ท่าเรือแหลมฉบัง – ท่าเรือมาบตาพุด ระยะที่ 3 เมืองการบิน รวมถึงการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย จะทำให้ EEC เป็นแหล่งแรงงานขนาดใหญ่ ตั้งแต่แรงงานระดับล่าง ไปจนถึงแรงงานที่มีทักษะ ผู้เชี่ยวชาญระดับต่าง ๆ ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยบริเวณรอบ ๆ พื้นที่ EEC พัฒนาตามไปด้วย โดยเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

การเคหะแห่งชาติ คือหน่วยงานหนึ่งที่ดำเนินการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย โดยปัจจุบัน มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวม 730,000 หน่วยทั่วประเทศ ส่วนใหญ่เป็นโครงการเอื้ออาทรราว 280,000 หน่วยทั่วประเทศ สำหรับในพื้นที่ 3 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีพื้นที่พัฒนาอยู่ราว 35,000 หน่วย ประกอบด้วย ชลบุรี 40 โครงการ จำนวน 23,000 หน่วย, ฉะเชิงเทรา 12 โครงการ ประมาณ 5,323 หน่วย และระยอง 20 โครงการ ประมาณ 6,782 หน่วย

นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า ในปี 2563 การเคหะฯ จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในพื้นที่ EEC มากขึ้น โดยได้เตรียมแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 4 โครงการ จำนวน 1,891 หน่วย ได้แก่

1. โครงการชลบุรี – บ่อวิน ระยะที่ 2 จำนวน 415 หน่วย

2. โครงการเคหะชุมชน ระยอง – ตะพง 344 หน่วย

3. โครงการอาคารเช่า ฉะเชิงเทรา – บางปะกง 588 หน่วย

4. โครงการอาคารเช่า ชลบุรี – แหลมฉบัง จำนวน 544 หน่วย

มูลค่าโครงการรวมกว่า 1,000 ล้านบาท ขณะนี้โครงการทั้งหมดผ่านการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือเตรียมเสนอขายโครงการให้ได้ 50% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และเมื่อได้รับการอนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้ว คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างและสามารถเข้าอยู่ได้ภายในปี 2564

สำหรับกลุ่มเป้าหมายของทั้ง 4 โครงการ คือ ผู้ที่มีระดับการศึกษาต่ำกว่าปริญญาตรี และกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่มีครัวเรือนเฉลี่ย 3-4 คน หรือมีรายได้รวมกันไม่เกิน 40,000 บาทต่อเดือน รวมทั้งผู้ที่ประกอบอาชีพรับจ้าง พนักงานบริษัท หาบเร่แผงลอย โดยรูปแบบเป็นอาคารชุดสูง 3-5 ชั้น ขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ประมาณ 28 ตารางเมตร โดยกันพื้นที่ 10% ให้เป็นการออกแบบพื้นที่แบบอารยสถาปัตย์ (Universal Design) หรือออกแบบสิ่งแวดล้อมและอาคารสถานที่ให้ทุกคนสามารถเข้าถึงได้โดยไม่จำกัดอายุหรือสภาพร่างกาย

นอกจากนี้ ในระยะต่อไปจะเน้นเรื่องการประหยัดพลังงานด้วย เช่น การทำบ้านเบอร์ 5 ซึ่งใช้วัสดุอิฐมวลเบา ฝ้าและฉนวนกันความร้อน หลังคาออกแบบไว้รองรับการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ หรือ โซลาร์รูฟท็อป ซึ่งได้ดำเนินการไปแล้วในโครงการชลบุรี - บ่อวิน ระยะที่ 1 และจะนำไปปรับใช้ในโครงการทั่วประเทศ รวมทั้งพื้นที่ EEC เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีความสุขมากขึ้น และการลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน นอกจากนี้ การเคหะฯ กำลังทำการศึกษาเรื่องการลดการใช้น้ำ โดยร่วมกับการประปาฯ ออกแบบวัสดุอุปกรณ์เพื่อช่วยประหยัดน้ำ ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นแนวทางของ Smart Home ในอนาคต

“ในปี 2563 จะเพิ่มโครงการอีก 1,891 หน่วย จากเดิมที่มีอยู่ 35,000 หน่วย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นแหล่งที่มีแรงงานมากที่สุด เนื่องจากมีท่าเรือแหลมฉบัง รวมทั้งรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ทำให้การคมนาคมสะดวกมากขึ้น มีการขนคนเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยง่ายขึ้น เกิดการเช่าบ้าน ซื้อหาที่อยู่อาศัย ทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยบริเวณนี้บูมไปด้วย เพราะเป็นแหล่งแรงงาน ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่รองรับส่วนใหญ่เป็นแรงงานท้องถิ่นและต่างถิ่นที่จะเป็นการมาเช่าอาคารอยู่อาศัย ส่วนในเมือง 3 จังหวัดจะเป็นลักษณะการเช่าซื้อ ซึ่งโครงการของการเคหะฯ มีให้เลือกทั้งสองรูปแบบ คือ เช่าและเช่าซื้อ กลุ่มเป้าหมายก็คือ รับจ้าง พนักงานบริษัท ผู้ค้าหาบเร่แผงลอย และผู้มีรายได้น้อย” นายธัชพลกล่าว

เร่งกระบวนการ PPP ลุยพัฒนาโครงการ ‘ร่มเกล้าคอนเน็คชั่น’ ประตูสู่ EEC

นอกจากนี้ การเคหะฯ ยังมีแผนจะร่วมลงทุนกับเอกชน ภายใต้การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (Public–Private Partnership: PPP) ในการพัฒนาโครงการร่มเกล้าคอนเน็คชั่น จำนวน 2,282 หน่วย บนพื้นที่ประมาณ 140 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 3,000 ล้านบาท โดยเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาพัฒนาเมืองแห่งการอยู่อาศัย เพื่อรองรับจำนวนประชากรและผู้ที่ต้องเดินทางไปทำงานในพื้นที่ EEC เนื่องจากพื้นที่ร่มเกล้าจะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงพียง 7-8 กิโลเมตร และยังอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ กลุ่มเป้าหมายคือพนักงานที่ไม่ใช่แรงงานระดับล่าง และเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่

ขณะนี้ มีภาคเอกชนนำเสนอแนวทางการพัฒนาหลากหลายรูปแบบ เช่น เป็นเมืองที่มีทั้งที่อยู่อาศัย และ Community Mall มีพื้นที่รองรับผู้สูงอายุ มีสถาบันการศึกษา รวมทั้งการพัฒนาเป็น Airport City หรือมีพื้นที่ Exhibition Hall เหมือนอิมแพค เมืองทองธานี ซึ่งเป็นแนวทางที่เกิดขึ้นได้และจะช่วยลดการเดินทางเข้าเมือง อย่างไรก็ตาม ยังต้องรอการอนุมัติจากคณะกรรมการ PPP หลังจากที่เสนอให้เป็นโครงการเร่งด่วน (Fast Track) เพื่อดำเนินโครงการได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ พื้นที่ร่มเกล้ายังเป็นพื้นที่สีเหลืองตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร และอยู่ใกล้สนามบิน ทำให้ก่อสร้างเป็นอาคารสูง 4-5 ชั้นเท่านั้น ซึ่งขณะนี้ อยู่ระหว่างขออนุญาตผ่อนผันการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อให้สามารถก่อสร้างอาคารสูง 8-10 ชั้น ซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์มากขึ้น

“โครงการร่มเกล้า สามารถผลักดันให้เป็นโครงการฟาสต์แทร็กได้ เพราะเป็นโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อยกระดับการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น และลดความเหลื่อมล้ำได้ โดยเบื้องต้นในการพัฒนาโครงการจะให้เอกชนเช่าพัฒนาโครงการเป็นระยะเวลา 30 ปี และอาจเพิ่มสิทธิประโยชน์จูงใจ เช่น ขยายระยะเวลาเป็น 50 ปี หรือมีมาตรการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เข้ามาเพิ่มเติม เพื่อดึงดูดนักลงทุนเข้ามาร่วมการพัฒนา โดยหากโครงการนี้ประสบความสำเร็จในการทำฟาสต์แทร็ก จะทำให้การเคหะฯ สามารถนำที่ดินที่เหลืออยู่อีกราว 500-600 ไร่ในพื้นที่ร่มเกล้ามาพัฒนาโครงการอื่น ๆ ได้เพิ่มเติม” นายธัชพลกล่าว

ทั้งนี้ ผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ คาดว่าเมื่อโครงการร่มเกล้าฯ พัฒนาได้สำเร็จ จะรองรับจำนวนผู้อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 10,000 คน ยังไม่รวมคนทำงานและค้าขายในพื้นที่ เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรอบ ส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินนั้น การเคหะฯ มีความสนใจที่จะร่วมพัฒนาโครงการ แต่ขณะนี้ยังติดปัญหา พ.ร.บ.เวนคืนที่ดินฯ ซึ่ง การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) จะต้องนำเสนอเรื่องต่อที่ประชุม ครม. ขออนุมัติใช้ประโยชน์ที่ดินเวนคืนเป็นที่อยู่อาศัย หากได้รับการอนุมัติให้ใช้พื้นที่ได้ก็คาดว่าน่าจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยบริเวณสถานีรถไฟลักษณะเดียวกับฮ่องกงและสิงคโปร์

“การพัฒนาของ EEC ในมุมมองเห็นว่าจะเป็นผลดีต่อภาพรวมการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ เพราะขณะนี้เศรษฐกิจค่อนข้างชะลอตัว จึงต้องมีการลงทุนทั้งจากภาคเอกชนและภาครัฐเข้ามาเสริม ซึ่งสิ่งที่จะตามมาจากการพัฒนา EEC คือ การจ้างงาน การสร้างอาชีพ ประชาชนมีที่อยู่อาศัยที่ดี ราคาถูก ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตให้ดียิ่งขึ้น และหากจะขับเคลื่อนให้ EEC ประสบผลสำเร็จโดยเร็ว จะต้องใช้การร่วมทุนทั้งการดึงต่างชาติเข้ามาลงทุน หรือสนับสนุนเอกชนในประเทศเข้าร่วมลงทุน โดยภาครัฐให้การสนับสนุนทั้งสิทธิพิเศษจาก BOI มาตรการทางภาษี ปรับสีผังเมืองรองรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย รวมทั้งปรับกระบวนการ PPP ให้เร็วขึ้น เพื่อให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น” นายธัชพลกล่าว

อ่านบทความ และรับข่าวสารเพิ่มเติมได้ที่ : www.eeco.or.th